부동산
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상가 투자 공부하기 - (1) 상가 투자의 기초( VS. 주택 투자)부동산 2021. 2. 25. 07:50
상가 투자는 주택 투자에 비해 어렵다는 인식이 있고 실제로도 그런 것처럼 보인다. 상가 투자의 기초는 무엇이고 주택 투자와 비교하여 장단점은 무엇인지 알아보았다. #1. 상가 투자의 목적 상가 투자는 기본적으로 꾸준한 월세를 받기 위한 목적이 대부분이다. 주택의 경우는 월세 목적(주로 다가구/다세대)과 시세차익 목적(주로 아파트) 모두 많은 수요가 있으나, 상가 투자는 시세차익 보다는 월세 현금흐름을 받기 위한 수요가 비교적 많은 것으로 보인다. 왜 그럴까..? 생각해봐야겠다. #2. 상가 투자에서의 시세 결정 상가 투자에서의 매매 시세는 월세에 의해 정해지는 부분이 가장 크다. 주택의 경우에는 매매/전세가 먼저 정해지고 그 가격에 따라 월세가 정해지는데, 상가는 월세가 정해지면 그 월세에 맞추어 매매가..
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부동산 투자의 유형 3. 분양권 투자부동산 2020. 9. 22. 08:22
이번에는 지난 글의 '재개발/재건축 투자'(improvemyself.tistory.com/60)에 이어, 분양권 투자에 대해 정리해 보았다. 분양권 투자란, 분양 이후 입주 전까지 시간이 흐름에 따라 발생하는 시세차익을 목표로 하는 투자이다. 주택 분양 후 특정 시점에 분양권을 매수하고, 입주 전에 매도하여 시세 차익을 챙기는 투자방법을 말한다. 이 때 최초 분양가와 시세차익이 반영된 매수/매도가격의 차이를 프리미엄이라고 한다. 분양가는 일반적으로 주위 시세보다 싸게 측정이 되고, 인기지역일수록 최초 분양가와 시세의 차이가 크다. 그래서 인기지역 청약에 그렇게 사람들이 몰리는 것이다. 최초 분양가는 입주시점이 다가옴에 따라 주위 신축 시세에 근접할 것이며, 이에 따른 프리미엄이 발생할 것이다. 이 프리미..
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부동산 투자의 유형 2. 재개발/재건축 투자부동산 2020. 9. 21. 08:24
이번에는 지난 글의 '월세 투자'(improvemyself.tistory.com/59)에 이어, 재개발 투자와 재건축 투자에 대해 정리해 보았다. 재개발/재건축 투자란, 지역 재개발이나 아파트 재건축사업에서 발생하는 단계별 시세차익을 목표로 하는 투자이다. 재개발/재건축사업은 일정한 단계를 거쳐 진행되는데, 뚜렷한 단계가 있는 만큼 그 단계별로 시세 상승이 유의미하게 일어나게 된다. 각 단계가 진행되는 특정 시점에 진입하여, 사업이 진행됨에 따른 시세 차익의 발생을 도모하는 투자 방법이다. 혹은, 먼 미래에 재개발이나 재건축의 대상이 될 것을 염두하고 미리 매수하는 경우도 해당된다. 그렇다면 재개발/재건축 사업의 각 단계는 어떻게 될까? 그 전에, 재개발사업과 재건축사업이 어떻게 다른지 각각의 개념을 먼..
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부동산 투자의 유형 1-2. 일반물건 매매 - 월세 투자부동산 2020. 9. 19. 18:36
이번에는 지난 글의 '전세 투자'(improvemyself.tistory.com/58)에 이어, 일반물건 투자에서의 ‘월세 투자’ 에 대해 정리해 보았다. 월세 투자의 개념 월세 투자란, 건물의 소유권을 취득한 뒤 월세 임대를 놓아 매달 꾸준히 발생하는 월세를 취하는 것을 목표로 하는 투자 유형이다. 모두 본인의 돈으로 소유권을 취득할 수도 있겠지만, 대부분 ‘투자 ’라고 하면 대출을 받아 소유권을 취득하는 경우를 의미한다. 즉, 대출을 받아 소유권을 취득한 후, 월세 임대를 놓아 매달 월세와 대출이자의 차액만큼의 현금흐름을 확보하는 투자를 말한다. 월세 투자의 이유(장점) 월세 투자의 장점은 무엇일까? 월세 투자의 장점은 무엇보다 매월 꾸준한 현금흐름을 확보할 수 있다는 것이다. 매월 발생의 시기와 금..
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부동산 투자의 유형 1-1. 일반물건 매매 - 전세 투자부동산 2020. 9. 18. 04:03
이번에는 이전 글의 대표적인 부동산 투자의 유형(improvemyself.tistory.com/57) 중, 첫 번째 유형인 일반물건 투자에서의 ‘전세 투자’ 에 대해 좀 더 자세히 정리해 보겠다. 전세 투자의 개념 전세 투자란 ‘시세차익형 투자’에 해당하는 투자 방법중 하나로, 건물의 매매가와 전세가의 차이만큼에 해당하는 돈으로 건물을 매수하여 소유권을 취득한 후, 시간의 흐름에 따라 발생하는 시세차익을 취하는 것을 목표로 하는 투자이다. 흔히 얘기하는 ‘전세 끼고 투자’나 ‘갭투자’를 말한다. 매매가와 전세가만을 고려한다면, 어떤 아파트의 매매가가 3억, 전세가가 1억 8천인 경우 1억 2천만원만 있으면 이 매매가 3억 원짜리 아파트를 내 소유로 할 수 있게 되는 것이다. 물론 실제로는 취득세 등 부대..
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투자 공부 2. 선정 지역의 가격 변화 파악하기부동산 2019. 1. 10. 22:17
이전 글(주거 선호도 높은 지역 골라보기, https://improvemyself.tistory.com/52)에서, 서울 3곳의 중심업무지구를 중심으로 주거 선호도가 높은 지역과 그 지역의 아파트들을 파악해 보았다. 이제 그 지역 내의 아파트들의 가격 변화가 어떠했는지 알아보도록 하겠다.우선 1) 양질의 일자리와 2) 교통 접근성 두 가지를 고려하여, 세 중심업무지구 및 그 지역의 아파트들의 가격지수 변화를 알아보았다.먼저 지역별(구별) 아파트 매매가격지수의 변화를 알아보았다. 1. 강남 일대(사당역~잠실역 부근, +신논현역) KB부동산 자료를 바탕으로, 강남지역 4개 구의 연간 아파트매매가격지수를 그래프화 하였다. 세 중심업무지역 중에서 가장 구별 가격변화의 차이가 큰 지역이다. 4개 구 중 관악구가..
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투자 공부 1. 주거 선호도 높은 지역은? (서울)부동산 2019. 1. 9. 23:43
부동산 투자처로 적합한 곳은 수요가 높고 그에 비해 공급은 적은 곳이다. 수요가 높다는 것은 주거 선호도가 높다는 것이라 할 수 있는데, 높은 주거 선호도는 양질의 일자리 / 교통 접근성 / 교육환경 등과 연관된다. 이 세 가지 요소를 중심으로, 서울을 기준으로 하여 주거 선호도가 높은 지역을 선별해 보겠다(전용면적 59m2(18평형) / 82m2 ~ 84m2(24~5평형) 매매가 기준, 2000년대 이후 건축 우선). (2019.01.09 기준) 1.양질의 일자리 : 강남 일대(강남역 - 삼성역 테헤란로, 역삼동), 여의도 일대(여의도동, 당산동), 광화문 일대1) 강남 일대 : 방배래미안 59m2 10억, 84m2 12.5억, 삼성홈타운 83m2 6.8억, 방배우성(1989년) 84m2 12억, SK..