부동산 투자의 유형 1-1. 일반물건 매매 - 전세 투자

이번에는 이전 글의 대표적인 부동산 투자의 유형(improvemyself.tistory.com/57) 중, 첫 번째 유형인 일반물건 투자에서의 ‘전세 투자’ 에 대해 좀 더 자세히 정리해 보겠다.

 

전세 투자의 개념 

 

전세 투자란 ‘시세차익형 투자’에 해당하는 투자 방법중 하나로, 건물의 매매가와 전세가의 차이만큼에 해당하는 돈으로 건물을 매수하여 소유권을 취득한 후, 시간의 흐름에 따라 발생하는 시세차익을 취하는 것을 목표로 하는 투자이다. 흔히 얘기하는 ‘전세 끼고 투자’나 ‘갭투자’를 말한다. 매매가와 전세가만을 고려한다면, 어떤 아파트의 매매가가 3억, 전세가가 1억 8천인 경우 1억 2천만원만 있으면 이 매매가 3억 원짜리 아파트를 내 소유로 할 수 있게 되는 것이다. 물론 실제로는 취득세 등 부대비용이 발생하게 될 것이다.

 

전세 투자의 이유(장점) 

전세를 끼고 투자하는 것의 장점은 무엇일까? 전세 투자의 가장 대표적인 장점은 무엇보다 소유권을 취득하는데 투자금이 적게 든다는 것이다. 전세를 끼지 않고 온전히 내 자금만으로 사는 경우와, 전세금에 해당하는 액수만큼 대출을 해서 사는 경우 모두에 비해 투자금에 있어 비교우위가 있다.

 

첫번째로, 대출도 받지 않고 전세도 끼지 않고 모두 내 돈으로 매수하는 경우를 보겠다. 내 돈 3억 원으로 시세 3억 원짜리 아파트를 매수하였으며, 6개월 후 가격이 올라 3억 2,000만원에 매도한다면 수익률은 어떻게 될까? 편의상 취득세 및 부동산 중개수수료 등 취득부대비용은 제외하고 계산해 보았다. 내가 투입한 돈은 총 3억원이고, 6개월 간 시세차익은 2천만원이다. 이 경우 수익률은 6개월 간 약 7%이고, 1년으로 환산하면 수익률은 약 14%가 된다. 이 정도도 절대 나쁜 수익률은 아니다.  

 

두번째로, 일정 금액 대출을 받아 매수하는 경우를 보겠다. 시세 3억원의 60%인 1억 8천만원을 연이율 3%에 대출받아 3억원에 아파트를 매수한 경우, 앞서와 같은 가격, 같은 시점에 매도한 경우의 수익률을 계산해 보겠다. 투입된 내 돈은 3억에서 대출금 1억 8천만원을 뺀 1억 2천만원이 되고, 6개월 간 발생한 이자는 계산해 보면 270만원이 된다. 6개월 간의 시세차익은 2천만원이 된다. 이 경우의 6개월 간 수익률은 약 16%가 되고, 1년으로 환산하면 약 32%가 될 것이다. 

 

마지막으로, 전세를 끼고 사는 전세 투자의 경우는 어떻게 될까? 앞에서 설명드린 매매가 3억 원짜리 아파트의 전세가가 1억 8천만원이라고 하면, 전세를 끼고 사는 경우 아파트를 사는 데 들어간 내 돈은 매매가와 전세가의 차이인 1억 2,000만원이 된다. 그리고 6개월 후 2천만원이 올라 3억 2천만원이 되었을 때 매도한다면 수익률은 6개월 간 17%가 된다. 1년 수익률은 약 34%가 될 것이다.

 

이와 같이, 금리가 낮은 상태가 유지되면서 아파트 가격이 상승하는 경우에는 대출을 받는 것이 그렇지 않은 것보다 수익률이 높고, 전세를 끼고 사는 경우에는 대출을 받아 사는 경우에 비해 대출이자만큼의 돈을 절약할 수 있다. 수익률 측면에서만 보면 가장 좋은 투자는 매매가와 전세가의 차이가 적은 건물을 전세 끼고 사는 경우가 가장 높게 될 것이다. 물론 가격이 상승했을 때의 이야기이다.

 

전세 투자의 두 번째 큰 장점은 전세 시세가 오르면 임차인으로부터 올려 받는 전세보증금이 새로운 투자의 밑바탕이 될 수 있다는 것이다. 전세는 통상적으로 2년마다 재계약을 하는데(이제 임대차법 개정으로 4년), 예를 들어 전세가 1억 8천만원인 아파트가 2년 동안 천만원이 올랐으며, 기존 임차인이 계약을 연장하지 않고 나가는 경우라고 가정해 보겠다. 그러면 나는 신규 임차인을 구해 그 임차인의 전세 보증금인 1억 9천만원을 받아 기존 임차인에게 1억 8천만원을 내주게 된다. 그러면 이것이 시세차익은 아니지만 내 현금흐름에 도움이 된다. 이 천만원으로 새로운 투자를 하는 데 도움을 줄 수 있을 것이다. 전세 투자하고 있는 주택 수가 많을 수록, 전세가의 상승폭이 클수록 효과는 더 클 것이다. 이렇듯 전세 투자는 부동산 상승기에 효율적으로 자산의 규모를 늘릴 수 있는 수단이 된다.

 

전세 투자의 대상 

전세 투자는 어떤 물건을 대상으로 할까? 전세 투자의 경우, 현재 임차인이거나 임차인이 될 분이 그 건물에 들어가 살고 있어야 하기 때문에 대부분 아파트 등 주택이 투자 대상이 된다. 상가나 원룸 등은 전세 형태가 거의 없고 월세수익이 목표이기 때문에 전세 투자의 형태가 존재하기 어려울 것이다.

 

전세 투자의 절차 

다음으로는 전세 투자의 절차에 대해 정리해 보았다. 먼저, 현재 전세 임차인이 거주하고 있는 주택을 매수하는 경우의 절차를 보겠다. 시세가 3억원인 아파트에 현재 임차인이 1억 8천만의 전세를 들어 있는 상태라고 가정하자. 원래대로라면 내가 3억 원을 기존 집주인에게 지급하고 새 집주인이 됨과 동시에, 기존 전세계약을 승계하면서 기존 집주인으로부터 임차인의 전세보증금 1억 8천만원을 받는 형태가 되어야 한다. 그런데 이 경우 결과적으로 기존 집주인과 내가 돈을 서로 주고받는 형태가 되므로, 기존 집주인이 나에게 기존 임차인의 전세보증금을 인계하지 않는 대신, 매매가와 전세가의 차이만큼만 받고 소유권을 넘기는 것이다. 실제로는 차액 1억 2천만원을 가계약금/중도금/잔금의 형태로 나누어 지급하게 된다. 매매 (가)계약금 송금 – 매매계약 체결 및 전세계약 체결(승계) – 매매 중도금 송금 – 매매 잔금 송금 및 등기 이행의 순서로 보통 이루어지게 된다. 금액에 따라 중도금 송금절차는 생략되기도 한다.

이 경우 거래가 끝난 후 나에게 남아있는 현금은 얼마나 있을까? 기존 임차인의 전세보증금을 넘겨받지 않았기 때문에, 거래가 끝난 후 내가 갖고 있는 현금은 없게 된다. 그렇기 때문에 기존 임차인이 전세 기간이 만료되어 나갈 경우 새로운 임차인을 구해 새로운 임차인의 전세금으로 기존 임차인의 전세금을 내주는 것이 중요해지게 된다. 이렇게 새로운 임차인을 들여 나의 빚을 갚을 수 있도록 하는 것을 ‘전세를 맞춘다’ 혹은 ‘임차인을 맞춘다’라고 하는데, 전세 투자에서는 이러한 이유로 전세를 맞추는 것이 상당히 중요해지게 된다.

 

이번에는 집주인이 집에 직접 살다가, 나에게 그 집을 팔면서 전세 임차인이 되는 경우의 절차를 살펴보겠다. 기존 집주인이 그 집에는 계속 살고 싶은데, 아파트 가격은 앞으로 떨어질 것이라고 전망하는 경우 등에서 볼 수 있는 경우이다. 이 경우도 앞서의 경우와 마찬가지로 기존 집주인과 내가 3억원과 1억 8천만원을 서로 주고받게 되므로, 내가 그 차액인 1억 2천만원을 지급함으로써 거래를 진행하게 된다. 원래대로라면 내가 매매 계약을 체결하면서 먼저 3억 원을 지급하고, 매매계약이 완료되고 소유권이 이전된 후 새로운 전세계약을 체결하면서 전세 보증금 1억 8천만원을 받는 것이 맞겠지만 주고받지 않고 매수자인 내가 차액만 지급하게 되는 것이다. 이 경우에 절차는 앞서의 경우와 비슷하게 진행되는데, 매매 (가)계약금 송금 – 매매계약 체결 및 신규 전세계약 체결 – 매매 중도금 송금 – 매매 잔금 송금 및 등기 이행의 순서로 보통 이루어지게 된다.    

 

마지막으로, 현재 임차인이 거주중이지 않은 집을 매수한 후, 새로운 전세 임차인을 구해 그 임차인의 전세 보증금으로 매매 잔금을 치르는 경우의 절차를 보겠다. 기존 집주인이 직접 거주중이던 집을 팔고 나가는 상황 등에 해당하는 경우이다. 이 경우의 핵심은 매매 잔금을 송금하는 날짜를 전세 잔금을 받는 날짜와 맞추는 것이다. 예를 들면 이렇다. 2020년 5월에 매매 계약을 3억원에 체결하면서 집주인에게 계약금을 송금한다. 그러면서 잔금을 치르는 날짜를 전세 임차인이 넉넉히 들어올 수 있을 정도로 최대한 늦게 설정한다. 물론 이 부분은 계약 전에 집주인과 사전에 협의가 되어야 할 것이다. 2020년 말까지 잔금을 납부하는 것으로 계약을 했다고 하면, 다음으로 해야 할 일은 전세 임차인을 구하는 일이다. 계약금은 내 돈으로 냈지만 잔금을 치를 여력은 없으므로, 전세를 맞춰 임차인의 전세 보증금으로 잔금의 일부를 치러야 한다. 2020년 8월에 새로운 임차인을 구했다면, 전세보증금 총액 1억 8천만원 중 전세 계약금을 제외한 나머지 전세 잔금을 2020년 말에 기존 집주인에게 입금하는 형태가 되도록 한다. 나머지 잔금은 내가 치르게 될 것이다. 이 경우도 결국에 내가 집주인에게 지급할 내 돈은 매매가와 전세가의 차액인 1억 2천만원이 되고, 보통 기존 집주인과 매수자, 신규 임차인이 함께 만나 거래하게 된다.

 

 

그러면 이러한 전세 투자는 무조건 좋은 점만 있을까? 물론 그렇지 않다. 전세 투자에 있어서 대표적으로 주의해야할 점으로 역전세 문제가 있다. 역전세란 전세 시세가 계약 당시보다 하락하는 것을 말한다. 내가 1억 2천만원만 들여서 3억원의 아파트를 매수했는데, 기존 임차인이 전세계약을 연장하지 않고 나간다는 의사를 표시한 상황이라고 가정해 보자. 나는 지금 수중에 돈이 없으므로 신규 임차인을 맞추어 신규 임차인의 전세보증금으로 기존 임차인에게 1억 8천만원을 주어야 한다. 그런데 현재 전세 시세가 1억 7천만원으로 하락한 상태라면, 당장 천만원은 내가 어떻게든 마련하여 기존 임차인에게 내주어야 할 것이다. 이렇게 역전세가 발생할 경우 추가적인 자금이 필요해질 수 있다. 이것은 신규 임차인이 그래도 구해진 경우인데, 전세 들어오겠다는 사람이 없으면 어떻게 될까? 1억 8천만원 모두를 마련해야 하는 상황이 올 수도 있다. 이렇기 때문에, 전세가격이 전반적으로 하락하는 시기의 자금의 융통 계획까지 어느정도 세워진 후에 투자를 시작하는 것이 좋다. 전세계약이 내가 가진 돈만으로는 투자가 불가능하여 다른 사람의 돈을 활용하는 것임을 명심해야 할 것이다.

 

이상으로 흔히 얘기하는 ‘전세를 끼고 사는’ 투자 방법인 전세 투자에 대해 정리해 보았다. 다음에는 ‘일반물건 투자’ 중 월세수익형 투자에 대해 조금 더 자세히 정리해 보도록 하겠다.