부동산 투자의 유형 2. 재개발/재건축 투자

이번에는 지난 글의 '월세 투자'(improvemyself.tistory.com/59)에 이어, 재개발 투자와 재건축 투자에 대해 정리해 보았다.

 

재개발/재건축 투자란, 지역 재개발이나 아파트 재건축사업에서 발생하는 단계별 시세차익을 목표로 하는 투자이다. 재개발/재건축사업은 일정한 단계를 거쳐 진행되는데, 뚜렷한 단계가 있는 만큼 그 단계별로 시세 상승이 유의미하게 일어나게 된다. 각 단계가 진행되는 특정 시점에 진입하여, 사업이 진행됨에 따른 시세 차익의 발생을 도모하는 투자 방법이다. 혹은, 먼 미래에 재개발이나 재건축의 대상이 될 것을 염두하고 미리 매수하는 경우도 해당된다.  

그렇다면 재개발/재건축 사업의 각 단계는 어떻게 될까? 그 전에, 재개발사업과 재건축사업이 어떻게 다른지 각각의 개념을 먼저 정리해 보겠다.

 

주택재개발사업이란, 해당 지역을 재개발하는사업으로, 낙후된 지역의 주거환경을 재정비하는 사업이다. 주택과 기반시설을 포함한 지역 전체를 재개발하는 사업으로, 보다 넓은 범위의 사업이라고 할 수 있다. 주택재건축사업이란, 해당 주택을 재건축하는 사업으로, 노후된 주택만 철거하고 다시 짓는 것을 뜻한다. 상대적으로 좁은 범위의 사업이라고 할 수 있겠다.

 

그렇다면 각 사업의 단계는 어떻게 될까? 먼저 주택재건축사업의 단계부터 알아보도록 하겠다. 세부적으로 보면 더 나뉠 수 있겠지만, 일반적으로 기본계획 수립, 정비구역 지정, 추진위원회 구성, 조합설립인가, 사업시행인가, 시공사 선정, 관리처분인가, 이주 및 철거, 착공, 준공 및 분양, 조합 해산 및 청산의 10가지 단계로 이루어진다.

 

 

첫 번째 단계는 기본계획 수립 단계이다. 이 기본계획의 정식명칭은 ‘도시 주거환경 정비 기본계획’으로, 10년 단위로 수립되며 5년마다 타당성 검토를 시행하고 이를 계획에 반영한다. 지역 재개발의 전반적인 밑그림을 그리는 단계라고 할 수 있으며, 각 지자체 홈페이지에서 확인 가능하다.

 

두 번째 단계는 정비구역 지정 단계이다. 1단계에서 수립된 기본계획 안에 정비예정구역이 존재하고, 이 정비예정구역에 대한 재개발 필요도를 검토한 후 정비구역을 지정한다. 해당 구역에 대한 재개발 가이드라인을 공개하는 단계라고 할 수 있으며, 지정된 정비구역은 팔달10구역과 같이 지역명과 번호로 명명된다.

 

세 번째 단계는 추진위원회 구성 단계이다. 조합설립을 추진하기 위한 위원회를 구성하는 단계로, 추진위원회의 위원장을 포함하여 5인 이상 선출되어야 한다.

 

네 번째 단계는 조합설립인가 단계이다. 조합이란 실질적인 정비사업의 추진 주체라고 할 수 있으며, 재개발구역 내 토지등소유자들로 구성된다. 이 소유자들의 75% 이상의 동의를 얻어야 조합설립이 가능하다.

 

다섯번째 단계는 사업시행인가 단계이다. 재개발사업을 시행할 수 있다는 허가를 득하는 것으로, 조합원총회를 개최하고 과반수의 찬성을 통한 의결이 필요하다. 조합이 사업시행계획서 등 서류를 지자체에 제출하면 시장으로부터 인가가 나고, 구청장이 고시한다.

 

여섯번째 단계는 시공사 선정 단계이다. 재개발 사업을 진행할 건설사를 선정하는 단계로, 건설사들의 수주전 입찰 및 홍보가 진행된다. 경우에 따라 사업시행인가 이전에 진행되는 경우도 많다.

 

일곱번째 단계는 관리처분인가 단계이다. 각 조합원의 권리를 배분 및 확정하는 단계라고 할 수 있다. 사업이 끝난 후 새 아파트에서의 동호수, 추가분담금, 감정평가액, 권리가액 등을 확정하는 단계로, 자산에 대한 구체적 정보를 확인하는 단계이다.

 

관리처분인가가 끝난 후에는 기존 거주민들을 이주시키고, 해당 지역 주택들에 대한 철거를 진행한다. 철거가 끝나면 공사를 진행하고, 분양을 한다. 분양이 완료되면 조합은 해산 및 청산 절차를 거치게 되며, 이로써 재개발사업은 마무리되게 된다.

 

한편, 재건축사업의 경우에는 전반적으로 재개발사업의 단계와 유사하나, 안전진단이라는 단계가 추가되는 것이 차이점이다. 안전진단은 정말 재건축을 해야만 할 정도로 건물의 안전도가 낮은지를 확인하는 것으로, 예비안전진단과 정밀안전진단으로 나뉜다.

 

 

예비안전진단은 관할 구청 등 지자체의 현지조사로, 현장 육안 검사 등을 통해 진행된다. 정밀안전진단의 경우에는 전문 엔지니어링 회사가 조사한다. A,B,C등급의 경우는 재건축이 불가하며, D등급은 재건축 조건부 가능, E등급은 재건축 가능 등급이다. 최소한 D등급은 나와야 재건축이 가능하다고 할 수 있다.

 

그렇다면, 재개발/재건축 투자의 장점은 무엇일까? 서두에서 말한 바와 같이, 사업의 각 단계가 진행될 때마다 단계별로 뚜렷한 시세 상승을 보이기 때문에, 기대대로 사업이 진행될 경우 확실한 시세차익을 볼 수 있다는 점이 가장 큰 장점이라고 할 수 있다. 정비구역 지정, 안전진단 통과, 조합설립인가, 사업시행인가, 관리처분인가 등이 시세상승이 유의미하게 일어나는 구간이라고 할 수 있다. 한 두 단계 통과 후 중간에 매도하여 시세차익을 실현하고 나올 수도 있을 것이며, 아예 분양 단계까지 기다릴 수도 있을 것이다.

 

다음으로, 재개발/재건축 투자의 단점에 대해 알아보도록 하겠다. 주택재개발사업의 가장 큰 단점은, 사업의 진행 속도가 각 단계별로 아주 느려질 수 있어 투자한 뒤 무작정 기다리게 될 수 있다는 점이다. 정비구역 지정은 되었는데 조합원의 동의가 모아지지 않아 조합설립이 지연된다거나, 안전진단 관련 규제 등이 강화되는 경우 등 예상치 못한 변수로 지연되는 경우가 많다. 일반적으로 정비구역 지정부터 착공까지 걸리는 시간을 대략적으로 10년 이상으로 예상하지만 상황에 따라 20년이 될 수도 있고, 무기한 연장되는 경우도 있다. 따라서 다른 투자도 물론 그렇지만, 재개발 투자는 많은 공부와 임장경험을 바탕으로 한 빠른 판단력과 행동력이 특히 요구되는 투자법이라고 할 수 있을 것이다.

 

이렇게 이번 시간에는 사업의 진행 단계별로 발생하는 시세 차익을 목표로 하는 투자 방법인 재개발/재건축 투자에 대해 정리해 보았다. 다음 시간에는 분양권 투자에 대해 조금 더 자세히 정리해 보도록 하겠다.