부동산 투자의 유형 3. 분양권 투자

이번에는 지난 글의 '재개발/재건축 투자'(improvemyself.tistory.com/60)에 이어, 분양권 투자에 대해 정리해 보았다.

분양권 투자란, 분양 이후 입주 전까지 시간이 흐름에 따라 발생하는 시세차익을 목표로 하는 투자이다. 주택 분양 후 특정 시점에 분양권을 매수하고, 입주 전에 매도하여 시세 차익을 챙기는 투자방법을 말한다. 이 때 최초 분양가와 시세차익이 반영된 매수/매도가격의 차이를 프리미엄이라고 한다. 분양가는 일반적으로 주위 시세보다 싸게 측정이 되고, 인기지역일수록 최초 분양가와 시세의 차이가 크다. 그래서 인기지역 청약에 그렇게 사람들이 몰리는 것이다. 최초 분양가는 입주시점이 다가옴에 따라 주위 신축 시세에 근접할 것이며, 이에 따른 프리미엄이 발생할 것이다. 이 프리미엄이 낮을 때 사서 높을 때 파는 것이 분양권 투자라고 할 수 있겠다. 혹은, 굳이 분양권을 다시 매도하지 않고 입주하는 경우도 있을 것이다.  

 

2019년 9월 입주를 시작한 강동구의 고덕그라시움의 실거래 기록이다. 보면 입주 시작기간인 3년 전인 16년 9월쯤부터 매매가 이루어졌음을 알 수 있는데, 입주 전이기 때문에 이는 분양권 거래임을 알 수 있다. 실제 입주시기인 2019년 9월경까지 약 3년간 일부 기간을 제외하면 꾸준히 프리미엄이 붙으면서 상승해왔음을 볼 수 있다.    

 

 

다음은 2018년 말에 입주를 시작한 송파구의 헬리오시티의 실거래 기록이다. 입주 시작기간의 3년 전인 2015년 말 이전부터 분양권 매매가 이루어졌음을 알 수 있다. 이 경우도 비교적 꾸준하게 프리미엄이 붙으면서 실제 입주시기 전까지 시세가 상승해 왔음을 알 수 있다.

 

그렇다면, 분양권 투자의 장점은 어떤 것이 있을까? 첫째로, 투자금이 비교적 적게 든다는 장점이 있다. 일반적으로 분양가의 10%의 계약금에 프리미엄이 붙은 금액으로 매수를 할 수 있다. 이는 분양시 당첨자가 받을 수 있는 중도금대출 때문인데, 중도금대출은 비규제지역 기준으로 최대 60%까지 가능하다. 분양가가 100이라고 보면, 분양권 계약금은 10+프리미엄, 중도금은 60, 잔금은 30이라고 할 수 있다. 입주 전 분양권을 되팔 경우 잔금을 치를 필요가 없기 때문에 투자금을 최대한 줄일 수 있다. 물론 되팔지 않고 내가 실제로 입주하는 경우에는 30%의 잔금을 별도로 마련하여야 하겠다.

 

두 번째는 분양권 투자의 경우 비교적 매매 절차가 간단하다는 점이다. 현재 집이 지어지지 않아 입주자가 없는 상태에서 매매하는 것이기 때문에, 매도자가 매수자에게 집을 보여주고, 하자가 없는지 눈으로 확인하는 등의 절차가 불필요하게 된다. 세입자가 있는 집인 경우 집을 잘 안 보여주려고 하는 경우도 있기 때문에, 이 점은 분양권 매매의 상당한 편리함으로 작용하게 된다.

 

그렇다면 분양권을 사는 각 단계는 어떻게 될까? 분양권 매수의 절차는 크게 매매계약 체결, 실거래 신고, 중도금 대출 승계, 분양권 명의 변경, 분양계약서 수령의 5가지 단계로 이루어진다.

 

첫 번째 단계인 매매계약 체결 단계를 보겠다. 먼저 마음에 드는 물건을 찾았다면 중개사를 통해 매도자 정보를 확인 후 가계약금을 입금한다. 가계약금을 입금한 후에는 중개업소를 방문하여 매도자를 만나 매매계약서를 작성한다. 매매계약서를 작성하면서, 가계약금을 제외한 나머지 계약금을 입금한다. 물론 프리미엄이 붙은 금액일 것이다. 그리고 중개사에게 중개수수료를 지급하면 되는데, 통상적으로 100만원에서 300만원 선이고, 딱 정해진 금액은 없어서 사전에 중개사와 협의 후 진행하면 좋을 것이다.

 

예를 들어, 아파트의 분양가가 계약금 + 중도금 + 잔금 총 10억이라고 하면, 일반적으로 계약금은 1억, 중도금은 6억, 잔금은 3억원 정도다. 비조정지역을 가정하면 중도금대출은 60%가 매도자 앞으로 나오기 때문에, 매수자인 나는 매수 당시에는 계약금만 신경쓰면 된다. 그동안 시세 상승으로 붙은 프리미엄이 2천만원이라고 가정하면, 중개수수료 등 부대비용을 제외하고 내가 매도자에게 지급할 금액은 총 1억 2천만원이 된다. 가계약금을 500만원 걸었다면, 계약서 작성시 납부할 계약 잔금은 1억 1,500만원이 되는 것이다.

 

두 번째 단계는 실거래 신고 단계이다. 중개업소와 함께 진행하거나, 직접 지자체에 가서 신고를 진행할 수 있다. 신고 진행 후에는 실거래 신고필증이 발행된다.

세 번째 단계는 매도자가 기존에 받았던 중도금 대출을 승계하는 단계이다. 매도자와 함께 은행에 방문하여 진행하게 되고, 대출 승계가 끝나면 중도금 대출 승계 확인서가 발행된다. 매도자가 분양시에 중도금 대출을 받지 않았거나, 일부만 받은 경우 추가적으로 중도금 대출을 받을 수 없기 때문에 매수자가 추가적으로 납부해야 하는 현금이 늘어나게 되고, 이는 투자금이 증가하게 된다는 뜻이다. 적은 투자금으로 투자할 것을 고려하고 있다면, 매도자가 중도금 대출을 어디까지 받은 물건인지를 꼭 확인하는 것이 좋겠다.

 

네 번째 단계는 분양권의 명의를 내 것으로 변경하는 단계이다. 매도자와 함께 시행사나 시공사를 방문하여 명의 변경을 진행한다. 분양계약서에 시행사/시공사로부터 명의변경 인감도장을 날인받는 것이 목적이며, 이는 사실상의 등기 절차라고 할 수 있다. 그리고 명의변경이 완료된 분양계약서를 즉시 혹은 약 1개월 내 수령하면 분양권 매매절차는 완료된다. 분양권 매도 시에는 이 절차를 매수자의 경우와 똑같이 진행하면 될 것이다.

그렇다면, 분양권 투자의 위험, 단점은 무엇이 있을까? 분양권 투자는 현재 거주에 대한 실수요가 없는 시장이기 때문에, 상대적으로 투자 수요의 비중이 높다. 실거주 수요가 없기 때문에, 규제 등에 따른 따른 투자 수요의 급격한 변화가 잦고, 이에 따라 시장의 안정성이 비교적 떨어진다. 입주가 어느정도 완료된 경우 실거주 수요가 어느정도 가격의 안정성을 보장하는 경향이 있지만, 거의 대부분이 투자 수요로 이루어진 분양권 시장의 경우에는 시장 흐름에 따라 냉탕과 온탕을 빠르게 오가는 경향을 보이다. 이렇게 될 경우 매수시보다 가격이 하락하는 마이너스 피가 발생하거나, 입주시까지 매도가 안 되어 실제 입주하며 잔금을 강제로 납부해야 할 수도 있다. 따라서 혹시 모를 잔금 마련 계획 및 출구 전략의 사전 수립이 필요할 것이다. 분양권 거래 후 입주 시까지의 공급물량을 체크하는 것은 기본이며, 비인기지역인 경우에는 확실히 시세가 상승할 요인이 있는지, 혹시 매도가 안 될 경우에 잔금을 어떻게 조달할 지 등의 계획을 확실히 세우고 들어가야 할 것이다.

 

이렇게 이번에는 분양 후 입주 시점까지 발생하는 프리미엄을 통한 시세 차익을 목표로 하는 투자 방법인 분양권 투자에 대해 정리해 보았다. 다음 시간에는 경매물건 투자에 대해 조금 더 자세히 정리해 보도록 하겠다.