부동산 투자의 유형 4. 경매, 공매물건 투자

이번에는 지난 글의 '분양권 투자'(improvemyself.tistory.com/61)에 이어, 경매,공매물건 투자에 대해 정리해 보았다.

경매/공매 투자의 개념

 

경매/공매 투자란, 경매 혹은 공매로 나온 물건에 입찰하여 시세보다 싸게 삼으로써 발생하는 시세차익을 목표로 하는 투자이다. 원 소유자의 채무불이행 등 문제가 발생하는 경우 소유자의 재산에 압류를 걸어 경매/공매가 진행될 수 있는데, 이러한 물건에 입찰하여 시세보다 싸게 산 뒤 바로 되파는 경우도 있고, 장기 보유할 수도 있다. 경매/공매는 아파트, 빌라, 상가, 토지 등 거의 모든 종류의 부동산을 대상으로 하므로, 투자자 입장에서 다양한 투자대상을 고려해 볼 수 있다. 현재 사람들의 관심 밖인 물건이나 권리관계가 복잡한 물건은 상대적으로 입찰 경쟁률이 낮고, 그래서 더 싸게 살 수 있는 가능성이 상대적으로 높은 편이다.

 

경매와 공매에는 최저입찰가라는 것이 있는데, 말 그대로 입찰할 수 있는 가장 낮은 가격을 말한다. 최저입찰가가 현재 주택경매 일반물건 기준으로 1회 유찰된 물건인 경우 80%, 2회 유찰된 경우 80%의 80%인 64%인데, 대부분의 경우 최저입찰가가 시세보다 싸기 때문에 시세차익을 도모할 수 있다.

 

경매와 공매의 차이

 

다음으로, 경매와 공매는 어떻게 다른지 알아보도록 하겠다. 경매란, 채권자가 법원에 의뢰하여 물건에 대한 경쟁입찰을 진행 후, 경쟁입찰에서 최고가로 입찰한 사람에게 매각하고 그 팔린 돈으로 채권자에게 못받은 돈을 나누어 주는 절차를 말한다. 경매의 경우 현재 법원 현장 입찰만 가능하다. 반면, 공매는 국가가 한국자산관리공사에 의뢰하여 경쟁입찰을 진행하고, 최고가 입찰자에게 팔린 돈으로 국가가 못받은 돈을 되돌려 주는 절차를 말한다. 공매의 경우 온라인 입찰도 가능하다. 경매는 국가 이외의 채권자가 의뢰하여 진행되고 공매는 국가가 의뢰하여 진행된다는 점, 그리고 온라인 입찰 가능 여부가 가장 큰 차이라고 할 수 있다.  

 

경매/공매 투자의 장점

 

그렇다면, 경매/공매 투자의 장점은 어떤 것이 있을까? 경매/공매 투자의 가장 큰 장점은 물건을 최대한 싸게 살 수 있는 가능성이 있다는 점이다. 이것은 입찰가를 내 마음대로 정할 수 있기 때문인데, 사람들이 덜 몰리는 지역에서는 상대적으로 경쟁률이 낮아 싸게 낙찰받을 수 있는 가능성이 상대적으로 높아질 것이다. 최근 다주택자 취득세 중과와 같은 규제의 경우에도, 입찰가를 중과되는 취득세 만큼 낮추어 입찰할 수 있기 때문에 상대적으로 규제의 영향을 덜 받고 싸게 낙찰받을 가능성이 있는 것이다. 물론 이 경우도 현재 사람들의 관심을 집중적으로 받고 있지 않을수록 그 가능성이 커질 것이다.

 

경매/공매 투자의 절차

 

그렇다면 경매/공매 물건 투자의 각 단계는 어떻게 될까? 경매/공매 물건 매수 절차는 크게 물건검색 및 권리분석, 잔금대출 확인, 입찰 및 입찰보증금 납부, 잔금납부 및 소유권 이전, 명도의 4가지 단계로 이루어진다. 

 

먼저 첫 번째 단계인 물건검색 및 권리분석 단계를 보겠다. 물건검색 단계는 내가 입찰할 만한 마음에 드는 물건을 찾아 보는 단계이다. 경매의 경우 경매사이트를 통해, 공매의 경우 자산관리공사 운영 사이트인 온비드를 통해 물건을 검색해볼 수 있다. 물건을 찾은 후에는 권리분석을 하는데, 권리분석이란 내가 만약 이 물건을 낙찰받았을 경우 물어줘야 될 금액이 있는지, 있다면 얼마인지 확인하는 과정이다. 예를 들어 대항력을 갖춘 임차인이 점유 중일 경우 임차인의 임차보증금을 물어줘야 할 수 있는데, 이러한 것들을 확인하는 과정이다. 그렇게 권리분석까지 마친 후에는 현장에 나가 임장을 하면서 궁금했던 부분들을 최종 확인한다.

 

두 번쨰 단계는 잔금대출 확인부터 실제 입찰하여 입찰보증금을 납부하는 단계이다. 경매/공매의 경우도 실제 들어가는 내 돈을 줄이기 위해 대출을 받아 진행하는 경우가 대부분이다. 따라서 입찰 전 먼저 내가 이 물건을 낙찰받는다면 잔금대출이 얼마나 나올지 한도를 은행들에 꼭 확인해 보는 것이 좋다. 한도에 따라 매수 계획이 달라지기 때문이다. 경매/공매 대출의 경우에도 LTV등 규제가 있는 지역, 물건인 경우 대부분 그 한도를 따르고 있다. 대출이 얼마나 나오는지를 확인했다면 실제 입찰에 참여한다. 경매의 경우에는 해당 지역 법원 현장에 가서 입찰할 수 있고, 공매의 경우에는 온비드 사이트를 통해 온라인으로 입찰할 수 있다. 입찰시에는 입찰보증금을 함께 납부해야 하는데, 이 입찰보증금은 패찰 시 반환받는다. 경매의 경우 일반매각조건 물건 기준으로 최저매각가격의 10%, 공매의 경우 일반압류재산 기준으로 입찰가격의 10%를 입찰보증금으로 납부한다.

만약 낙찰에 성공했다면, 세 번째 단계는 잔금을 납부하고 소유권을 내 것으로 이전하는 단계이다. 기존에 알아보았던 은행들에 대출 조건을 비교하여 가장 괜찮다고 생각하는 곳에서 잔금 대출을 받는다. 경매의 경우에는 법원 지정 은행에 가서 잔금 납부를 진행하고, 은행에서 매각대금 납부영수증을 수령한다. 그 후 다시 법원에 가서 매각대금 완납증명서를 받으면 된다. 공매의 경우에는 온비드 사이트에서 온라인으로 잔금 납부를 진행할 수 있으며, 매각대금 납부영수증도 온라인으로 발급받으면 된다. 잔금을 납부한 후에는 소유권을 내 것으로 이전하는 절차를 진행한다. 먼저 관할구청에 취등록세 등을 납부하고, 경매의 경우 법원에 소유권이전등기촉탁신청서를 제출하고, 공매의 경우 해당 물건의 등기부등본 등 취득관련 서류들을 자산관리공사에 우편으로 제출하면 된다. 이 절차들이 모두 마무리되면 소유권이 내 것으로 이전된다.

 

소유권이 내 것이 된 후에는 이제 네 번째 단계로 기존 점유자를 내보내는 명도 절차가 남아 있다. 상황에 따라 다르겠지만, 보통 낙찰 후에는 원만한 합의를 위해 점유자를 실제 만나서 얘기하려는 시도를 해 보는 것이 좋다. 이 때 원만히 합의가 이루어진다면 이사비용 등을 지급하고 방을 빼도록 한다. 합의가 원만히 이루어지지 않아 점유자가 나갈 의사를 보이지 않고, 불법으로 계속 점유하며 버틴다면 법적 절차를 진행하면서 압박할 수밖에 없다. 경매의 경우 우선 잔금납부 후 6개월 이내에 법원에 인도명령신청을 할 수 있고, 이 인도명령을 통해 점유자를 나가도록 압박할 수 있다. 이렇게 해도 아무 반응이 없다면 법원에 강제집행을 신청하고 승인이 난 후 강제집행을 진행할 수 있다. 잔금납부 후 6개월이 이미 지난 경우라면 인도명령신청은 할 수 없고, 명도소송 절차를 진행하여야 한다. 공매의 경우에는 인도명령과 관련된 절차가 없으므로 문제가 된다면 바로 명도소송 절차를 진행해야 한다.

 

경매/공매 투자의 위험,단점

 

그렇다면, 경매/공매물건 투자의 위험, 단점은 무엇이 있을까? 경매/공매물건 투자에 있어 가장 큰 위험은 권리분석을 잘못하는 것에서 오는 시간과 비용의 낭비라고 할 수 있다. 점유자, 집주인, 채권자 등 관련 권리분석을 잘못하게 되면 현재 내 상황에서 입찰하지 말아야 할 물건에 입찰하는 경우가 발생하고, 입찰보증금을 포기하게 되는 경우가 발생하기도 한다. 따라서 경매 투자는 무엇보다도 철저한 사전 계획과 임장을 바탕으로 한 준비성과 실행력이 요구된다고 할 수 있을 것이다.