상가 투자 공부하기 - (1) 상가 투자의 기초( VS. 주택 투자)

상가 투자는 주택 투자에 비해 어렵다는 인식이 있고 실제로도 그런 것처럼 보인다. 상가 투자의 기초는 무엇이고 주택 투자와 비교하여 장단점은 무엇인지 알아보았다.

 

#1. 상가 투자의 목적

상가 투자는 기본적으로 꾸준한 월세를 받기 위한 목적이 대부분이다. 주택의 경우는 월세 목적(주로 다가구/다세대)과 시세차익 목적(주로 아파트) 모두 많은 수요가 있으나, 상가 투자는 시세차익 보다는 월세 현금흐름을 받기 위한 수요가  비교적 많은 것으로 보인다. 왜 그럴까..? 생각해봐야겠다.

 

 #2. 상가 투자에서의 시세 결정

상가 투자에서의 매매 시세는 월세에 의해 정해지는 부분이 가장 크다. 주택의 경우에는 매매/전세가 먼저 정해지고 그 가격에 따라 월세가 정해지는데, 상가는 월세가 정해지면 그 월세에 맞추어 매매가가 형성된다. 상가 투자를 하는 이유가 대부분 월세 현금흐름을 만들기 위한 것이기 때문에 그런 것 같다. 결국 잘 사기 위해서는 적정한 월세 파악이 키가 될 것이다.

 

#3. 상가 투자에서의 장점

상가 투자에서의 가장 큰 장점은 주택에 비해 대출규제가 매우 약한 편이라는 것이다. 주택의 경우 현재 무주택자에 한해서 조정지역에 대해 50%미만의 LTV를 적용하고 있고, 유주택자에게는 아예 대출이 안 나오는 상황이다. 현재의 저금리 상황에서는 감당할 수 있는 한도 내에서 대출을 최대한 활용할수록 도움이 되기 때문에, 같은 월세를 목표로 한다면 많은 레버리지를 활용, 수익률 측면에서 상가 투자가 주택 투자보다 좋을 수 있다. 현재 상가 투자에 적용되는 LTV는 규제지역에 상관없이 물건에 따라 감정가의 60%에서 80%까지인 것으로 파악된다. 서울 지역에 상가를 사도 감정가의 60%는 대출 가능한 것이다. 투자수익률을 결정하는 결정적인 요인 중 하나가 적당한 금리의 대출이 얼마나 나오느냐임을 볼때 이러한 LTV는 상가투자의 강력한 장점이다.

 

#4. 상가 투자에서의 단점

상가 투자에서의 대표적인 단점은 첫째, 물건의 적정 시세를 파악하기가 주택보다 더 어렵다는 것이다. 한 상권에 현재 형성되어 있는 월세를 정확히 아는 것도 주택보다 쉽지 않고, 내가 거래하려는 매물의 현재 시세를 알더라도 이게 적정한 시세인지 파악하는 데 주택보다 더 많은 시간이 든다. 이는 상가 매물은 주택만큼 정형화되어있지 않고 면적 등 매물의 특성이 제각각이기 때문이다. 또한 둘째, 주위 환경(상권)의 변화가 주택에 비해 빨라 예상과 다르게 흘러갈 가능성이 비교적 높다. 이는 공실 위험이 높아질 수 있다는 뜻인데, 상가는 월세가 매매가에 절대적인 영향을 미치기 때문에 공실이 발생한다고 해서 임대료를 무작정 낮추기가 어렵다. 공실이 발생하더라도 대출이자만 납부하면서 임대료를 낮추지 않고 기다리는 경우가 주택에 비해 많은 이유이다.

 

#5. 상가 투자에서의 기대수익률

상가 투자에서의 기대수익률은 일반적으로 무대출 기준 4%가 넘으면 괜찮다고 보는 것 같다. 예를 들면 매매+등기비용및취득세 등 총투자금이 1.6억이라면, 보증금이 1천만원이라고 가정시 기대 월세는 50만원((1.6-0.1억)*0.04/12)이 될 것이다. 여기에 총투자금의 약 60%인 1억을 대출받았다고 한다면, 대출금리 2.5% 가정시 5천만원 순투자, 기대 월순수익 약 30만원으로 월세수익률은 약 7.2%가 된다.

 

#6. 상가 투자에서의 체크포인트

위에 정리한 내용들은 종합해 본다면, 상가 투자를 고려시

1) 공실이 날 리스크가 있는가

2) 임대수익률이 (무대출 기준)4% 이상 날 수 있는가

3) (+알파)향후 시세차익이 생길 수 있는 프리미엄이 있는가

등을 종합적으로 고려해서 판단하여야 한다.

 

#7. QQQ, SPY와의 비교

시세차익이 없이 월세수익만 있다고 가정한다면, 대출받아 상가투자를 하더라도 미국 ETF가 더 좋아보이는 건 사실이다. 다만 꾸준한 월 현금흐름이 필요하다면 상가 투자를 하는 것이 나을 수 있다. 상권의 미래 변화를 잘 감지할 수 있는 안목이 있다고 판단되면 (시세차익을 낼 수 있는 경우라면) 상가 투자가 나을 수 있다.