부동산 투자의 유형 1-2. 일반물건 매매 - 월세 투자

이번에는 지난 글의 '전세 투자'(improvemyself.tistory.com/58)에 이어, 일반물건 투자에서의 ‘월세 투자’ 에 대해 정리해 보았다.

 

월세 투자의 개념 

 

월세 투자란, 건물의 소유권을 취득한 뒤 월세 임대를 놓아 매달 꾸준히 발생하는 월세를 취하는 것을 목표로 하는 투자 유형이다. 모두 본인의 돈으로 소유권을 취득할 수도 있겠지만, 대부분 ‘투자 ’라고 하면 대출을 받아 소유권을 취득하는 경우를 의미한다. 즉, 대출을 받아 소유권을 취득한 후, 월세 임대를 놓아 매달 월세와 대출이자의 차액만큼의 현금흐름을 확보하는 투자를 말한다.

 

월세 투자의 이유(장점)

 

월세 투자의 장점은 무엇일까? 월세 투자의 장점은 무엇보다 매월 꾸준한 현금흐름을 확보할 수 있다는 것이다. 매월 발생의 시기와 금액이 예상되는 현금흐름이 있다는 것은 추가적인 투자계획을 안정적으로 세우는 데 매우 큰 도움이 된다.

 

월세 투자의 수익률 계산

 

월세 투자의 수익률은 어떻게 계산할까? 예를 들어, 매매가 1억원인 건물에 6천만원의 대출을 받아 소유권을 취득한 후, 월 40만원의 월세를 받는 경우의 수익률은 어떻게 될까? 대출이율은 3%이고, 취득세 및 중개수수료 등 취득부대비용은 없다고 가정해 보겠다. 이 경우 들어간 내 돈은 4천만원이고, 1년간 발생하는 이자는 180만원, 1년간 받는 월세는 480만원이다. 이 경우에 수익률은 1년간 7.5%가 된다. ((480만원 - 180만원) / 4천만원 = 3백만원 / 4천만원 = 7.5%)

매매가는 똑같이 1억인데, 대출을 더 많이 받는 경우는 어떻게 될까? 이번에는 8천만원의 대출을 받아 소유권을 취득하였다고 가정해 보자. 대출이율과 월세 등 나머지 조건은 동일하다고 하면, 이 경우 수익률은 어떻게 될까? 들어간 내 돈은 2천만원이고, 1년간 발생하는 이자는 240만원, 1년간 받는 월세는 480만원이다. 이 경우에 수익률은 1년간 12%가 된다. ((480만원 - 240만원) / 2천만원 = 240만원 / 2천만원 = 12%)   

 

이와 같이, 전세 투자의 경우와 마찬가지로, 월세 투자의 경우도 금리가 어느 정도 낮은 상태가 유지되는 경우에는 최대한 레버리지를 크게 하여 대출을 많이 받는 것이 수익률 측면에서 유리할 것이다. 물론 월세가 하락하지 않고 유지되거나 상승할 때의 이야기이다.

 

월세 투자의 대상 

 

월세 투자는 어떤 물건을 대상으로 할까? 월세 투자의 경우 모든 건물이 대상이 될 수 있으나, 일반적으로 아파트보다는 빌라나 오피스텔, 상가 등이 월세 투자의 주 대상이 된다. 보통 월세 투자를 하려는 분들이 내 돈이 적게 들어가는 소액 투자를 지향하는 경우가 많은데, 아파트는 기본적으로 빌라나 오피스텔보다 대지 지분이 높아 매매가가 높게 형성되기 때문이다. 아파트, 빌라, 상가 등 건물을 매매하는 경우 지극히 예외적인 경우가 아니라면 건물 지분과 대지 지분을 함께 매수하게 되는데, 시간이 흐름에 따라 땅값은 올라가지만 건물 값은 감가상각으로 인해 떨어지게 된다. 같은 넓이의 건물이더라도 아파트가 빌라나 오피스텔보다 대지 면적이 더 크기 때문에 매매가가 더 비싸고, 따라서 소액으로 투자하는 것이 쉽지 않다.

 

또한, 아파트는 전세 수요가 많기 때문에 아파트를 월세 투자의 주 대상으로 삼지 않는 경우가 많다. 빌라나 오피스텔의 경우 일반적으로 평수가 작은 편이고, 아파트에 비해 매매가가 낮다. 월세 수요도 상대적으로 많은 편이어서 소액으로 투자하기에 적합하다고 할 수 있다. 상가의 경우에는 전세 형태 자체가 거의 없고 대부분이 월세 형태로 존재하고 있다. 또한 투자자 입장에서 상대적으로 큰돈이 들어가지만 높은 월세를 받을 수 있다. 그러나 상가 수요는 경기 흐름에 따라 민감하게 반응하기 때문에, 공실이 발생할 리스크가 더 큰 편이다. 이 높은 리스크를 어느정도 감당할 수 있는 투자자들이 투자하게 될 것이다. 정리하자면, 소액 투자의 경우 오피스텔이나 빌라, 다세대주택 등이 투자 대상이 되고, 한번에 많은 월세수익을 위해서는 상가 투자를 할 수 있다. 아파트는 투자 금액이나 위험도, 수익 등에서 그 중간 수준 정도라고 할 수 있다.

 

월세 투자의 절차

월세 투자의 절차는 어떤 식으로 진행될까? 우선 첫 번째로, 기존에 월세 임차인이 거주하고 있는 건물에 투자하는 경우를 알아보겠다. 우선 집주인에게 계약금을 송금하고 매매 계약을 체결한 뒤, 은행에서 매매 계약서를 보여주고 대출을 받는다. 그리고 매매 중도금과 잔금을 치르고, 기존 임차인과 월세 계약서를 새로 쓰면서 계약을 승계하면 된다. 다음으로, 임차인 없이 비어있는 건물을 매수하고 그 후에 월세를 놓는 경우를 보겠다. 이 경우에도 앞의 경우와 크게 다르지는 않다. 먼저 집주인과 매매 계약서를 작성한 뒤, 은행에서 대출을 받는다. 그리고 중도금과 잔금을 치르기 전에 집주인과 협의하여 월세를 구한다는 공고를 내고, 잔금을 치르고 신규 임차인이 들어오면 월세 계약서를 작성하면 된다.      

 

월세 투자는 앞서 말한 것처럼 매월 꾸준한 현금흐름을 발생시킨다는 강력한 장점이 있다. 그렇다면 월세 투자시 주의해야 할 것은 무엇일까? 월세 투자의 가장 큰 위험은 다름 아닌 공실 위험이다. 공실이란 임차인이 건물에 들어와 거주하고 있지 않는 상태를 말하는 것으로, 공실이 생기면 월세 현금흐름이 뚝 끊기게 된다. 투자 목적으로 월세를 놓는 경우 앞서 말씀드린 것처럼 대출을 받는 경우가 많기 떄문에, 공실이 발생하면 대출이자만 계속 내게 되어 마이너스 현금흐름이 발생하게 된다. 대출이자가 부담되지 않는 수준이라면 몇 달 정도는 공실이 발생해도 큰 문제가 아닐 수 있으나, 대출이자가 크고, 공실이 장기화된다면 문제가 될 것이다.

 

따라서 월세 투자를 함에 있어서 가장 중요한 것은 첫째로 공실이 발생하지 않을 입지의 건물을 최대한 골라 투자를 하는 것이고, 둘째로 공실이 발생했을 때 대응방안을 구상해 두는 것이다. 아파트의 경우에는 비교적 공급이 부족한 편이어서 일반적인 경우에는 공실 리스크가 크지 않은 편이라고 할 수 있다. 반면 오피스텔이나 빌라 등은 상대적으로 건축 인허가가 까다롭지 않은 등의 이유로 공급이 쉽기 때문에 공실이 발생할 위험이 높은 편이다. 투자할 때는 가장 좋은 입지라고 생각해서 투자했는데 얼마 지나지 않아 바로 옆에 신축 오피스텔이 들어오는 경우가 많다. 따라서 아파트가 아닌 오피스텔과 같은 건물의 경우에는 1. 내가 투자하는 입지가 현재 가장 좋은 입지 수준인지, 2. 미래에 추가적으로 공급이 이루어질 만한 장소는 어디가 있는지, 3. 추가적인 공급이 이루어져도 현재 수요가 꾸준할지 등을 더욱 세심히 고려하여 투자하여야 할 것이다. 상가의 경우에는 이러한 요인 이외에도, 경기의 흐름에 따라 공실이 발생할 수 있기 때문에 이럴 때 어떻게 대응할 것인지의 계획을 더 철저히 세우고 투자를 시작해야 할 것이다.

 

이렇게 이번에는 월세를 통해 꾸준한 현금흐름을 발생시키는 투자 방법인 월세 투자에 대해 정리해 보았다. 다음에는 재개발/재건축 투자에 대해 조금 더 자세히 정리해 보도록 하겠다.