투자 공부 2. 선정 지역의 가격 변화 파악하기

이전 글(주거 선호도 높은 지역 골라보기, https://improvemyself.tistory.com/52)에서, 서울 3곳의 중심업무지구를 중심으로 주거 선호도가 높은 지역과 그 지역의 아파트들을 파악해 보았다.

이제 그 지역 내의 아파트들의 가격 변화가 어떠했는지 알아보도록 하겠다.

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우선 1) 양질의 일자리와 2) 교통 접근성 두 가지를 고려하여, 세 중심업무지구 및 그 지역의 아파트들의 가격지수 변화를 알아보았다.

먼저 지역별(구별) 아파트 매매가격지수의 변화를 알아보았다.

1. 강남 일대(사당역~잠실역 부근, +신논현역)

KB부동산 자료를 바탕으로, 강남지역 4개 구의 연간 아파트매매가격지수를 그래프화 하였다. 세 중심업무지역 중에서 가장 구별 가격변화의 차이가 큰 지역이다. 4개 구 중 관악구가 조금 다른 흐름을 보이는 것을 알 수 있다(관악구는 서울 전체 집값과 유사한 흐름이나, 2006년~2009년의 흐름이 다른 세 구가 달랐다). 강남3구(강남구, 서초구, 송파구)는 2006년말까지 아주 큰 폭으로 상승하였다가 2013년까지 약 7년간의 하락기를 거친 후 다시 대세 상승하였다(2006년 2013년말에 매매가격지수가 10%이상 이 떨어진 곳은 강남3구 뿐이다(강남구 -11.9%, 서초구 -7.19%, 송파구 -13.52%). 강북 지역이 많이 올라 서울의 +성장에 기여했다.

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2. 여의도 일대(공덕역~흑석역 부근)

여의도 지역은 비교적 구별 가격변화의 차이가 적었다. 2004년말에서 2006년말까지 크게 상승하였고, 2013년까지 약 7년간의 하락기를 거친 후 다시 대세 상승하였다. 하락기에도 상대적으로 가격방어가 잘 되었다.2006년말에 비해 2013년말 매매가격지수는 마포구 -0.05%, 동작구 -4.12%, 영등포구 -0.00%을 기록하였다. 투자자들이 가장 마음 편히 투자할 수 있었던 곳인 듯 하다.

3. 광화문 일대(마포역~왕십리역 부근)

광화문 지역은 해당 지역권이 상당히 넓은 만큼 구별 가격변화의 차이가 적지 않은 편이었다. 중구와 종로구가 유사한 흐름을 보였고, 성동구와 마포구는 지리적으로 이격되어있음에도 비교적 유사한 흐름을 보였다고 할 수 있다. 중구와 종로구는 나머지 2개구에 비해 비교적 무난한 상승을 보였다. 2006년말에 비해 2013년말 매매가격지수는 중구 +5.47%, 종로구 8.16%, 성동구 -1.46%, 마포구 -0.05%를 기록하였다.

이상으로 선호지역의 아파트가격이 얼마나 큰 폭으로 변화해왔는지를 확인해 보았다. 이 지수를 취급할 때 주의해야하는 것은 절대 '가격 그 자체'에 대한 지표가 아니라는 것이다. 성동구의 2005년 12월 아파트 가격이 5억이고, 강남구의 2005년 12월 아파트 가격이 10억이더라도 둘다 그래프에는 100으로 표시되고 그것을 기준으로 각 구별 가격 변화율을 지수화한 것이다. 구별로 이전 가격에 비해 가격이 얼마나 변화했는지를 참고하는 자료로 사용해야 하며, '지수=가격'으로 오해하지 않도록 하자.

다음에는 해당 지역 아파트들의 가격 변화에 대해 알아보도록 하겠다.