[전세 투자] 1. 전세 투자란?

1. 전세 투자란 무엇인가?

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흔히 말하는 '전세를 끼고 매매'하는 방식으로, 전세가와 매매가의 차이 만큼의 실투자금을 투자하여 현재 세입자가 전세로 들어와 있는 주택을 매수하여 소유하고, 매매가가 오르면 차익을 실현하는 투자 방법이다.

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ex) 전세가 4억, 매매가 6억의 아파트가 있고, 현재 세입자가 들어와 있는 상황에서 전세 투자를 할 경우, 2억의 투자금을 들여 아파트를 매수하는 것이다. 매매가가 6억에서 7억으로 올라 매도하여 차익을 실현한 경우 (부대비용을 제외하고) 2억 투자, 1억 순이익의 결과를 얻는다.

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전세 투자는 세입자에 대한 의무까지 함께 승계하는 것이므로 세입자가 전세계약이 만료되었을 때 혹은 도중에 집을 나간다고 할 경우 전세보증금을 돌려주어야 한다. 이 경우 새로운 세입자를 구해 새 세입자로부터 받은 전세보증금으로 돌려줄 수 있다. 새 세입자로부터 돈을 빌려 이전 세입자의 돈을 갚는 것이라 할 수 있다. 새로운 세입자를 빠르게 구할 수 없는 경우도 있으므로, 항상 현재 나의 힘으로 융통 가능한 현금이 어느 정도 되는지 계산해 둘 필요가 있다.

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대세 상승장에서 가능한 전세 투자의 유형으로 갭투자 방식이 있다. 갭투자 방식이란 전세가율이 높은(전세가와 매매가의 차이가 크지 않은) 주택을 전세 끼고 다수 매매하여 시세차익을 극대화하는 매매방식이다. 현금 2억이 있을 경우, 전세가 4억, 매매가 6억인 아파트에 투자하는 것이 아니라 전세가 1억 8천, 매매가 2억인 아파트 10채에 투자하는 것이라 할 수 있다. 매매가 6억인 아파트가 7억으로 오르고, 매매가 2억인 아파트가 2억3천으로 올랐다고 한다면 앞의 경우는 시세차익이 1억, 뒤의 경우는 시세차익이 총 3억이 된다. 다만 갭투자의 경우 특정 지역의 주택 가격이 대부분 상승하는 대세 상승기에 활용 가능한 방법이며 개별성이 강한 시기나 대세 하락기에는 적절하지 못한 투자 방법이라 할 수 있다.